卖完房屋继续占着房，律师帮着要回房！

当事人信息

原告：孙某某，无固定职业。

委托代理人：郑学知，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权 被告：张某某，无固定职业。被告：徐某，个体工商户。

原告孙某某诉被告张某某、徐某排除妨害纠纷一案。本院于2014年5月6日立案受理后，依法由审判员赵慧敏适用简易程序于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告孙某某及其委托代理人徐洪武，被告徐某到庭参加诉讼。被告张某某经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告孙某某诉称：2012年4月20日，武汉XXX信息咨询有限公司与被告张某某签订了一份租房协议，该协议约定武汉XXX信息咨询有限公司将自己所有的武汉市XX区XX路2XX号XX花园X栋X层XX房出租给被告张某某从事美容美发经营活动，租期从2012年3月18日起至2014年3月17日止。2013年7月9日，武汉XXX信息咨询有限公司与原告之父孙X荣及武汉市XX代理有限公司签订存量房买卖合同一份，2013年7月12日又签订补充协议一份，武汉XXX信息咨询有限公司将该房屋卖给原告之父孙X荣。2013年7月16日，武汉XXX信息咨询有限公司将该房屋过户给原告。在办理过户之前，武汉XXX信息咨询有限公司将该房屋出售事宜通知了被告张某某，2013年7月10日被告张某某用书面的形式声明放弃优先购买权。原告购买房屋为了自用，不用于租赁。2013年12月底，原告及武汉市XX代理有限公司用口头及书面特快专递的方式通知了两被告于租期届满前三个月腾退房屋。但两被告以种种理由拒绝腾退房屋。故原告诉至法院，请求依法判令两被告立即返还非法占用原告的房屋；判令两被告共同支付非法占用原告房屋期间的占用费20000元（自2014年3月18日起至2014年4月17日止，按每月20000元房租计算，并要求顺延至实际履行之日）；诉讼费由两被告承担。

原告孙某某为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：

证据一、武汉市存量房居间（买卖）合同一份。证明原告的诉讼主体适格。

证据二、房屋所有权证一份。证明涉案房屋系原告所有。

证据三、放弃优先购买权说明一份。证明原告购买涉案房屋时没有侵害被告张某某享有的优先购买权。

证据四、租房协议一份。证明原告的诉讼主张成立。

证据五、通知函一份。证明原告履行了对被告张某某的通知义务。

证据六、邮政特快专递回执单两份。证明原告履行了对被告张某某的通知义务。

被告辩称

被告张某某未到庭，亦未向本院提交答辩状及相关证据材料。

被告徐某辩称：我不知道我为何成为本案的被告，因为租赁合同不是我签的。我并没有收到放弃优先购买权的说明。我按时向原告支付了租金。被告徐某未向本院提交相关证据材料。

经庭审质证，被告徐某对原告提交的证据一、二、四均无异议；对证据三有异议，被告徐某没有收到该说明书；对证据五、六有异议，对内容不清楚，被告徐某没有收到过通知函。本院对原告提交的证据一、二、四因被告徐某无异议，且该证据符合证据的实质和形式要件，予以采信；对证据三、五、六的真实性予以确认，可以证明待证事实。

本院查明

经审理查明：2012年4月20日，武汉XXX信息咨询有限公司作为协议甲方，被告张某某作为协议乙方，双方签订《租房协议》一份，约定：“一、甲方同意按原房主与承租人所签协议将武昌珞狮路博文花园21-17门面房继续出租给乙方作为商业用途使用。租期从2012年3月18日起到2014年3月17日为止，租金为每月6500元，按季交付，先交后用。押金为人民币5000元。到期后甲方如继续出租，乙方可在同等条件下优先租用。”后被告徐某将涉案房屋用于经营理发店，登记字号为“武汉市XX区XX发型咨询工作室”，经营者登记为被告徐某，其称被告张某某为该理发店的合伙人。2013年7月9日，武汉XXX信息咨询有限公司与原告之父孙X荣签订存量房居间（买卖）合同一份，约定武汉XXX信息咨询有限公司将武汉市XX区XX路XX号XX园X栋X层XX房出售给孙X荣。2013年7月10日，被告张某某出具放弃优先购买权说明一份，承诺放弃对涉案房屋的优先购买权。2013年7月16日，在对涉案房屋办理所有权过户登记手续后，该房屋的所有权人变更为原告。2014年1月6日，武汉XXX信息咨询有限公司向被告张某某邮寄通知函一份，通知其在2014年3月17日租赁期届满时腾退涉案房屋。原告之父孙X荣于2014年1月7日向被告张某某再次发函通知腾退。该房屋租赁期限届满后，两被告未腾退房屋，被告徐某通过银行转账方式又向原告支付了2014年3月18日至2014年6月18日的租金19500元。现原告不同意继续租赁房屋，诉至法院，请求判如所请。庭审后，原告撤回要求两被告向其支付房屋占用费的诉请。

本院认为

本院认为：在被告张某某作为涉案房屋的承租人书面声明放弃优先购买权后，原告依法取得了涉案房屋的所有权，因此其具有占有、使用、收益、处分的权利，并有权排除他人妨害。现被告张某某与武汉XXX信息咨询有限公司协议约定的租赁期限已届满，其与房屋实际使用经营人即被告徐某拒不腾退房屋的行为侵害了原告的物权，故原告有权要求两被告腾退房屋，对该诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：

裁判结果

被告张某某、徐某于本判决生效之日起二十日内将武汉市XX区XX路2XX号XX花园X栋X层XX房腾退给原告孙某某。

案件受理费150元，由被告张某某、徐某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）款第一项的规定上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判人员

裁判日期

二〇一四年七月一日