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合同已经解除,中介方还能收取中介费用吗?

作者:郑学知 来源:找法网 日期:2019-06-19 08:48


一、案情介绍

2018年1月7日,业主许某与买家何某在某中介公司的居间下,签订《房地产买卖合同》,约定业主同意将其名下的一处房屋以103万元的价格出售给买家。同时约定,买家在过户当天支付中介费18000元。

合同订立后,由于买家没有在合同约定的时间内办理完毕银行贷款事宜,业主遂起诉到法院,要求解除买卖合同并让买家承担相应违约责任,庭审过程中,买卖双方协商一致解除合同,合同终止履行。后中介公司向买家追索相应中介费,但买家以买卖合同已经解除,且也没有到过户的地步,不符合合同约定的支付条件,故不支付中介费给中介公司。某中介公司遂提起诉讼,要求买家支付中介费18000元。

二、法院判决

由于买卖双方在另案庭审中协商一致解除合同,交易取消的原因是两被告自己的原因造成,与中介公司没有关系,符合各方应支付代理费的情形,遂判决买家向中介公司支付18000元的中介费。

三、律师分析及建议

以上案件是本房产律师团队代理的一起案件,代理中我们的诉讼观点主要考虑以下几方面:第一,中介公司自促成交易双方签订《房屋买卖合同》时,居间义务已经履行完毕,故有权收取中介费。第二,虽然合同中约定中介费于过户当天支付,但这应该理解为是中介公司给予买方支付中介费的一个宽限期,而不是一个附加条件。第三,房屋买卖合同是双方协商一致解除的,而不是由于中介公司的原因导致解除,中介公司在合同履行中并没有过错,不能以此作为拒绝支付中介费的理由。

最终,一审法院采纳我们的观点,判决买家全额支付中介费给中介公司。

但是,由于全国各地法院对此类案件还没有形成统一的判决标准,有部分法院认为,中介费过户当天支付,是双方对中介费用约定的一个附加条件,如果房屋没有过户,则认为中介费用支付条件没有成就,买卖双方不应支付中介费用。或者认为由于合同解除,中介方提供的居间服务因此减少,收取居间费用也应当减少,因此不支持或者仅支持一部分的中介费。

而具体到广东省内,根据2017年颁发的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条的规定,“房屋买卖合同签订后,委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由,拒绝向居间人支付报酬的,不予支持。居间人因此减少服务项目的,应当减少报酬;居间人对买卖合同无效、被撤销或或者解除有过错的,应当减少报酬,赔偿损失。”也可以看出法院对此的一个态度。

对此,律师建议各中介公司:

第一,尽量不要对支付中介费附加任何条件,约定在签署合同当天就要收取中介费。

第二,如果一定要附加相应的条件,注意其后加注最晚的支付时间或是明确后续提供的服务均为无偿的免费提供。

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