因政府出台限购政策导致合同无法继续履行，买受人是否构成违约？

【导读】政府对房地产市场的管控一轮接一轮，但购房市场依然火热，2016年，作为非武汉籍大学生的杨女士及其家人好不容易举家之力从开发商手中购买了一栋商品房，正当她和开发商都积极筹备向银行抵押贷款购房之际，恰逢武汉市政府出台武政办（2016）159号文件对非武汉籍市民施行限购政策，杨女士因当时仍是就读大学生，不符合政策要求而丧失了购房资格，无法办理银行贷款支付剩余购房款。虽然，限购政策的出台有“棒打鸳鸯”的嫌疑，但买卖双方之间的纠纷也因此而起，最终纠纷成诉，案经一、二审审结。

一、基本案情：

2016年8月29日，杨女士与怡景地产公司通过签订合同约定以2543472元购买位于江汉区青年路59号ICC环球贸易中心的商品房一栋，其中约定杨女士须在怡景地产取得预售许可证后10日内办理银行按揭手续，因杨女士原因无法办理的，怡景地产可要求其30日内一次性付清全部尾款，并按累计应付款的2%支付违约金。合同签订后，杨女士按约支付了购房定金及首付款共计513472元，怡景地产公司于2016年12月9日取得诉争房屋所在项目的武汉市商品房预售许可证。后杨女士因武汉市人民政府办公厅于2016年11月14日出台武政办（2016）159号文件，执行限购政策而丧失购房资格，无法办理诉争房屋的银行按揭贷款手续，亦未支付全部购房款，2017年9月25日，怡景地产公司向杨女士发出解约通知函，通知杨女士解除合同，双方协商未果，怡景地产提起诉讼，诉请要求：1、确认合同于2017年9月26日解除；2、杨女士按照合同约定支付违约金40600元。杨女士反诉要求：1、继续履行合同；2、确认怡景地产违约并赔偿246596元。一审判决支持了怡景地产的全部诉讼请求，驳回了杨女士的全部反诉请求。二审，由郑学知律师团队代理杨女士一方上诉，法院最终判决维持了一审解除合同，驳回杨女士反诉请求的判决项，撤销了一审要求杨女士承担违约金40600元的判决项。

二、法院判决分析：

本案属于商品房买卖合同纠纷，争议焦点是合同否已解除，双方当事人是否有违约行为。由于，杨女士在签订合同时有购房资格，后在合同履行过程中，因政府出台限购政策而丧失购房资格，导致合同无法继续履行，法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定认定怡景地产在2017年9月25日的解除通知有效。因政府颁布新政策，而导致合同不能履行，合同目的不能实现，不可归责于双方，全部免除责任，因而杨女士和怡景地产均不构成违约，无需承担违约责任。

三、法条依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

四、经验总结及建议：

对于开发商和买房人来说，政策的变动导致买卖合同无法履行是双方都始料未及的，本案的杨女士及怡景公司遭遇此事本属无奈，却因后期无法协商一致最终纠纷成诉，我们律师团队未代理本案的一审，而是在杨女士递交了上诉状之后，才接手代理的二审。在案件代理过程中，考虑到本案的纠纷评判有明确的法律依据，而杨女士的反诉及上诉请求从法律层面分析，被驳回的可能性很高，因此，二审中，我们除了就一审关于违约金的判决项进行重点辩驳之外，就杨女士的诉请都以争取调解为重点。最终，由于双方关于合同是解除还是继续履行的诉请始终无法调和，就杨女士的诉请无法达成令双方都满意的调解方案，最终，二审以判决结案，驳回了杨女士的全部诉请，但撤销了一审关于违约金的判决项。

就本案而言，从诉讼成本角度出发，由于合同无法继续履行的原因是政府的政策调整，不可归责于合同双方当事人，双方可解除和他，互不负违约责任。因此，在一审反诉时，被诉买受人若在解除合同的基础上适时反诉要求开发商返还购房款本金及利息，而不是要求继续履行合同，追究开发商的违约责任，将更有利于纠纷的一次性解决。

五、案号索引：（2019）鄂01民终2395号