郑学知律师：看房屋出卖方面对购买方的恶意违约及诉讼该如何维权

【导读】政策的变动往往是导致房屋买卖双方调整履约意向的根源，本案的纠纷就产生于各大银行大幅上调房屋按揭贷款利率的政策背景下，购买方考虑到购房成本大幅增加，希望单方解除合同，与出卖方协商未果后，便在另行购买房屋的同时，以出卖方未及时取得房屋产权证书为由起诉解除双方的合同，双倍返还定金并赔偿损失。

一、基本案情：

2018年1月15日，房屋出卖方金先生夫妇与购买方芦女士签订《房地产居间买卖合同》，合同由其弟弟卢先生代为签署，除签署有芦女士名字以外，还有“芦xx代”的字样，合同约定以210万元购买金先生夫妇所有房屋，其中购房定金10万元，银行按揭贷款110万元，并补充约定该房屋不动产证办理出示，甲乙双方须在7个工作日向银行提交贷款申请，贷款审批通过后，甲乙双方约定在7个工作日内进行过户。合同签订后，买方支付定金10万元，居间费31500元，金先生夫妇向芦先生交付了房屋钥匙。后由于开发商迟延为金先生夫妇办理房屋产权初始登记，导致双方无法办理房屋过户手续，芦先生于6月份提出解除合同，退还定金，金先生夫妇同意解除合同，但对于退还定金事宜双方协商未果，嗣后，芦先生通过律师函的方式通知要求办理过户并解除合同，并于2018年7月23日向法院提起诉讼，要求确认合同已解除；双倍返还定金200,000元；赔偿损失31,500元，后又于2018年10月15日提出撤诉申请，法院于2018年10月17日裁定准许撤诉。

2019年1月8日，芦先生与芦女士作为共同原告就本次房屋买卖合同纠纷再次提起诉讼，将金先生夫妇及中介公司作为共同被告诉请要求解除合同，双倍返还定金，退还居间服务费。立案后，法院依法适用简易程序，于2019年3月14日公开开庭审理并于2019年5月7日出具判决。

二、法院判决分析：

法院经审理认为，本案的争议焦点为：1、原告芦先生是否为本案适格主体。2、金先生夫妇是否违约，是否应向芦女士双倍返还定金200,000元。3、中介公司是否应返还芦女士居间服务费31,500元。4、原告芦先生代原告芦女士与被告金先生夫妇签订的《房地产居间买卖合同》无法继续履行，签订合同的目的不能实现，对此原、被告是否存在过错。5、两原告提起本案诉讼是否为重复诉讼。法院分析认为：1、双方都认可房屋的购买方是芦女士，芦先生只是接受其委托代为签订合同，并不是合同主体，因此不是本案的适格主体，对其诉讼请求，法院均不予支持。2、由于在签订合同前已知晓房屋的不动产权证书并未办理下来，并且双方并未对办理证书的时间有过限制性约定，合同系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方均有约束力。金先生夫妇按合同约定履行了义务，并无违约，因此对于芦女士要求双倍返还定金的诉请，法院不予支持。3、由于根据合同约定，中介公司已完成其主要的提供劳务义务，有权依据《房地产居间买卖合同》收取约定的居间服务费31,500元，因此，原告要求返还居间服务费的诉请无合同与法律依据，法院不予支持。4、原告在合同签订后多次提出解除合同要求，并以合同已解除为由居间继续履行合同，又于2018年7月份购买了其他房屋，是以自己的行为表明不再继续履行合同义务，致使原、被告签订的合同无法继续履行，是主要过错方。而金先生夫妇根据房地产开发公司的回复，曾口头告知过原告办理房屋不动产的期限是1月底2月初，而开发商实际于9月20日才将房屋权属证明交付给金先生夫妇，致使原告等待办理房屋过户手续的时间过长而要求解除合同，存在一定的过错。5、由于两原告是在裁定生效后再次提起的诉讼，而根据关于“重复诉讼“的规定，不包括一审阶段准许撤诉或视为撤诉的生效裁定，因此，对于本案属于重复诉讼的意见，法院不予支持。

基于上诉分析，法院最终判决金先生夫妇返还原告芦女士定金3万元，驳回了原告芦女士其他诉讼请求，驳回了原告芦先生的全部诉讼请求。

三、经验总结及建议：

前事不忘，后事之师，在代理本案的过程中，郑学知律师根据合同的约定和双方的履约情况，针对原告方的诉讼请求，进行了详实的事实与法律分析并制定了相应的诉讼策略。郑学知律师全程参与了本案律师函复函及两次诉讼的代理工作，精准把握了本案的关键问题，即诉讼主体适格的问题和出卖方迟延办证并不构成违约的问题。在针对芦女士一方的律师函件的回复中，郑学知律师义正严明的点出购买方欲恶意违约的意图及我方不构成违约的事实，对本案诉讼过程中的事实认定起了非常大的帮助作用，最终法院基本全面认可了我方在律师函复函中所陈声的有利于我方的事实，且在判决书中对回函的内容进行了大段的引用。与此同时，面对购买方两次诉讼，郑学知律师积极地应对并且进行了充分的庭前准备和庭审答辩，包括组织庭前会议和多次修订答辩状等，为最大限度地维护我方委托人的合法权益而充分发声。最终我方的答辩意见基本得到了法院的支持。

面对购买方的恶意违约及诉讼“刁难”，作为出卖方，诉讼前的积极应对及诉讼中的积极应诉是一脉相承的。因此，针对律师函，我们需要有的放矢的回函，为后来可能发生的诉讼打好“前锋”；面对对方提起的诉讼，我们亦需要积极应诉，提纲挈领地组织答辩，把握要害，各个击破，以最大限度地维护委当事人的合法权益，最大限度地取得诉讼效益。

四、法条依据：

《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条；第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

五、案号索引：（2019）鄂0107民初306号